Novedades de la nueva Ley Hipotecaria

Con la entrada en vigor el pasado domingo de la nueva ley Hipotecaria, se pretende que el haya más seguridad y transparencia tanto para  cliente como bancos bancos. Estas son las novedades que se aplican a partir del lunes 17 de Junio en las nuevas hipotecas:

Los gastos los paga la banca

La ley fija que los bancos cargarán con todos los gastos hipotecarios (notaría, registro y gestión) salvo la tasación del inmueble, que la seguirá pagando el consumidor. Además, las entidades pagarán el impuesto de AJD. Esto supondrá un aumento de costes para las entidades, lo que podría llevarles a trasladarlo al cliente en el tipo de interés o exigiéndoles una mayor vinculación. Se da la circunstancia de que mientras la ley repercute a los bancos todos esos gastos, los supervisores les exige que trasladen todos los costes al cliente para que la financiación sea rentable.

Desahucio más difícil

Los desahucios fueron una de las secuelas más traumáticas de la crisis y motivo de protesta de los ciudadanos. Entre 2007 y 2014 se iniciaron más de 570.000 ejecuciones hipotecarias en nuestro país, incluyendo las segundas residencias. La nueva ley hace más difícil la posibilidad de la ejecución en caso de impago por parte del cliente. Hasta ahora las entidades podían iniciar el proceso de ejecución cuando se producía el impago de tres cuotas, plazo que con la nueva legislación se amplía hasta las 12 mensualidades o el 3% del capital concedido, si esto ocurre en la primera mitad el préstamo; o bien hasta 15 cuotas o el 7% del a capital si el impago es durante la segunda mitad.

Fuentes financieras explican que esto no tendrá gran impacto en la práctica porque las entidades ya esperan más de tres meses antes de actuar. En 2012, casi todas las entidades suscribieron el Código de Buenas Prácticas, con medidas dirigidas a reestructurar la deuda hipotecaria de las familias con alargamiento de plazo, flexibilización del calendario de pago, moratoria de deuda, la dación en el pago o las quitas de deuda. La banca asegura haber paralizado temporalmente los desahucios unos 30.000 hogares en situación de vulnerabilidad desde entonces.

 

Dación en pago

La obligatoriedad de que al entregar la casa se salde la deuda fue uno de los caballos de batalla de Podemos, pero no queda reflejado en la ley. No obstante, sí que incluye la obligatoriedad de incluir entre la información contractual, «cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo». Es decir, es una opción de la que podrá hacerse uso si así lo pactan banco y cliente. Se trata de una práctica que las entidades ya han usado a raíz del Código de Buenas Prácticas: desde 2012 hasta el primer semestre de 2018 se han hecho 7.956 daciones en pago.

Adiós a la cláusulas suelo

Otra gran batalla en el terreno contractual de las hipotecas fueron las cláusulas suelo. Estas fijaban un tipo de interés mínimo en los préstamos a tipo variable, lo que impedía al prestatario beneficiarse del todo de las bajadas del Euribor. Más del 90% de las hipotecas contratadas en España entre 2000 y 2007 se firmaron a tipo variable y referenciadas al Euribor. El fuerte recorte de los tipos aplicado por el BCE desde 2009 arrastró al Euribor y sacó a la luz estas claúsulas en los contratos. Según un estudio del Banco de España a petición del Senado en 2013, cerca del 30% del hipotecas existentes a finales de 2009 contaba con esta cláusula y el tipo medio de dicho «suelo» se situaba cerca del 3%, cuando el Euribor rondaba el 1,5%. Con la nueva ley se eliminan las cláusulas suelo, pero se aclara que el interés mínimo que cobrará el banco será del 0% y nunca negativo por mucho que caiga la tasa de referencia.

Límite a la venta de productos cruzados

La tradicional contratación del seguro de la casa con el banco para obtener unas mejores condiciones deja de ser legal si es por obligación. La ley prohíbe la vinculación de otros productos a la concesión del préstamo, aunque sí permite su comercialización si eso representa una ventaja para el prestatario, lo que se llama venta combinada. Eso sí, el banco deberá demostrar por escrito ese supuesto beneficio. La venta cruzada ha sido una de las opciones más utilizadas por las entidades para complementar la rentabilidad de los préstamos hipotecarios, cuyos bajos tipos en un entorno de feroz competencia no cubrían los costes directos o el riesgo de impago.

Amortización anticipada, más fácil y menos costosa

El coste de amortizar anticipadamente el crédito hipotecario se reduce. En concreto, se recorta a la mitad en las hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de este período), mientras que cuando la hipoteca sea a tipo variable el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años, cuyas comisiones serán del 0,25% y del 0,15% respectivamente. En todo caso, solo se podrán cobrar en caso de que la amortización suponga una pérdida financiera para el banco.

 

Interés de demora acotado

El interés de demora en los pagos se acota al interés remuneratorio más un máximo de tres puntos porcentuales.

La solvencia del cliente se sometará a examen

La norma exige al banco «evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario» y detalla que deberá tener en cuenta los ingresos actuales del cliente y los previsibles en el futuro, los activos en propiedad y el ahorro acumulado, los gastos fijos y los compromisos asumidos. Deberá valorar incluso el nivel previsible de ingresos tras la jubilación por si el cliente debe seguir pagando el crédito tras retirarse.

Papel del notario y más información precontractual

El banco dará al cliente 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos antes de firmarlos y deberá ofrecer una ficha estándar para que los clientes puedan comparar fácilmente las condiciones hipotecarias que oferta cada entidad. Además, debe incluir especiales advertencias sobre las cuestiones más espinosas, como los índices de referencia, el vencimiento anticipado o la distribución de los gastos. En el caso de las hipotecas con tipo de interés variable la entidad debe entregar un documento con el cálculo de las cuotas en distintos escenarios. Además, y frente a un papel testimonial, la norma atribuye ahora al notario la función de asesorar imparcialmente y gratis al consumidor, aclarándole todas las dudas; de comprobar que el contrato es transparente, y de velar por que el cliente ha entendido y comprendido esas cláusulas y sus efectos.

La ley solo se aplica a las nuevas hipoteca

La norma entra en vigor con una disposición transitoria en la que se señala que «no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor», pero se aplicarán las obligaciones de información a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores.

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